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【土地經濟學】(108高普考考前重點整理)
一、請說明差額地租理論(differential rent)的內涵為何？又其在現今臺灣社會的可能應用為何？
【擬答】
李嘉圖肥沃度不同的差額地租
即投入相同的資本與勞力，於肥沃度不同的單位面積土地上，所產生的報酬差額。
成立原因：
土地供給困難：土地數量有限，造成土地供給困難。
報酬遞減法則：土地不斷集約利用，會發生報酬遞減現象，限制土地立體供給。
土地需求強烈：人口不斷增加，生活水準不斷提高，造成土地需求強烈。
土地品質差異：由於土地與土地間之品質(如沃度、區位等)均不相同，造成每一塊土地之地租數額有差異。
前提假設：
農業方面並沒有任何的技術改進
資本與人口經常維持一適當的比例增加，使得真實工資不斷地維持在同一個水準。
如何產生
李嘉圖認為如果土地的數量無限，且品質是一致的，則除非位置特別有利，否則不能對其使用收取費用。然而土地的數量有限，品質亦非一致，且隨著人口增加，品質較低或驅位較不利的土地，將被耕種，故對土地的使用常需支付地租。
隨著社會進步，開始耕種第二等肥沃度的土地時，第一等肥沃度的土地就立即發生地租，而其地租額將視兩類土地之品質的差異而定。
當開始耕種第三等的土地時，第二等土地就立即發生地租，且其地租額與以前一樣，係受生產力之差別而定。
第一等土地的地租將上漲，因為第一等土地之肥沃度較高，故相較於第二等土地，於投入定量且同質的資本與勞動時，其所能生產的地租較高。隨著人口地逐漸增加，一個國家的糧食供給之提高，不得不依靠品質較低的土地，而較肥沃的土地之地租，即因而上漲。
薩苗爾遜(Samuelson)稱此種地租理論為外延邊際差額地租理論。
圖示：
假設有肥沃度為第一等、第二等及第三等土地，圖1分別表示此三塊土地之不含土地生產要素的平均成本及邊際成本等情形。
如果農產品之價格為P1時，僅第一等土地被耕種，而其產量為Q1，此時第一等土地為邊際土地，不需支付地租。
由於人口增加，對農產品之需求隨之增加，將使農產品之價格上漲至P2，此將等於第二等土地之最低平均成本，使得第二等土地被耕種，產出Q1’的產量，由於第二等土地係邊際土地，故亦不支付地租。另由於農產品價格上漲，使得第一等土地更集約的使用，導致其產量增加至Q2，此時總收益為□0Q2AP2，總成本為□0Q2BC，則地主將對第一等土地要求□CBAP2之差額地租。
若人口繼續增加，致農產品價格繼續上漲為P3時，則第三等土地將加入耕種，產出0Q”的數量，此時第三等土地為邊際土地，不需支付地租。但同時第一等及第二等土地將因農產品之價格上漲而增加投資，為更集約的使用。第一等土地之總收益為□0Q3KP3，總成本為□0Q3EF，差額地租為□FEKP3。第二等土地之總收益為□0Q2’HP3，而總成本為□0Q2’GI，此時第二等土地已不再是邊際土地，則地主將對第二等土地要求□IGHP3之差額地租。
同樣的情形，若農產品之價格因人口增加而繼續上漲，超過P3時，則第三等土地將不再是邊際土地，而需支付地租，而第一等及第二等土地之地租，亦會因價格上漲而增加。
李嘉圖集約度不同的差額地租
即於同一塊土地上繼續的增加勞力與資本之投入，最初投入勞力與資本相較於最後投入的勞力與資本，所獲之報酬的差額。此為資本投入的差額地租或稱集約度的差額地租。
如圖2所示TP表示總產量曲線，AP表示平均產量曲線，MP表示邊際產量曲線。投入為0F時，其邊際產量最高(A為反曲點)。投入為0G時，其平均產量最高(B為0S線與TP曲線之切點)。G至N之間為合理的生產階段。
假設於單位面積的第一等土地投入300單位的投入量，可產生100單位的產量。如再追加投入300單位的投入量至0H時，其總產量為190而該300單位投入量的產量為90。
此際第一回合所投300單位較第二回合300單位多出10單位產量便為李嘉圖所說的集約度差額地租。
如再繼續追加投入另300單位至0K時，其總產量增加至240而該第三回合追加投入的產量為50單位。
此際第一回合所投300單位較第三回合300單位多出50單位產量便為李嘉圖所說的集約度差額地租。
差額地租於台灣社會應用性低
差額地租主要針對農業用地，惟真實臺灣社會因差額地租成立原因及前提假設不容易達成，導致適用性低。
成立原因：
土地供給困難：土地社會供給能經由填海造陸或山坡地開發漸增。
報酬遞減法則：土地的養力或肥料技術導致報酬遞減產生延後現象。
前提假設：
農業方面科技技術改進與日增加。
資本與人口時常變動，使得真實工資不一定維持在同一個水準。
二、從產權理論來看，產權往往具有多重屬性(multiple attributes)，難以完全釐清，進而置放於公共領域(public domain)。請問產權為何難以釐清？該如何釐清？請以土地使用管制為例說明之。
【擬答】
產權難以釐清原因
傳統上在都市規劃制度的討論裡，公共財一直扮演著很重要的角色，公共財理論將財貨分為私有化與公共財兩種，公共財具有無排他與無敵對的特性，使市場無法提供足量的公共財。產權難以釐清是因產權的價值與該產權所屬的制度成本與效益有關。
產權若未釐清，則該產權將會被棄置在公共領域中，引起各方的爭搶，而造成資源浪費，降低資源利用的經濟效率。該產權是否會從公共領域中移出還是繼續留在那裡，將取決於釐清該產權的費用(將產權從公共領域中移出的費用)與釐清該產權的效益(從公共領域中移出該產權的價值)，若釐清該產權的效益大於成本，則會有新規則形成去釐清該產權的使用與交易並排除搭便車的行為，反之則不會有新規則產生與排除他人使用。
產權結構下土地使用制度選擇路徑
如圖1所示，都市治理中可以選擇的制度光譜中，最接近市場機制的土地使用規劃制度乃所謂的收益型物業，它有搭賣、產權整合及市場競爭體制(以腳投票)。即便如此，它仍有風險，如開發商可能利用資訊優勢，在承租契約上進行投機行為。與它相似的但在另一個極端的是土地國有制，雖沒有土地私有制的壞處，但缺乏市場競爭與改善誘因的激勵，政府獨占的結果，將是一個死氣沉沉的土地市場如共產國家。傳統模式，由於政府獨占公共財的提供與產權，對於政府未能遂行其職責時或政治外力干擾時，民眾毫無討價還價的餘地而有高風險。產權整合以部分共有的產權結構，雖然沒有收益型物業的效率，也存有一些問題如民眾的專業不足與積極度不夠的問題。但它規模小、民眾較容易直接參與或監督及在相關專業人士的協助下，可能比傳統模式來的有效率及較低的交易風險。
因此公共財不只有政府才可提供，市場也可以提供。市場以產權整合的方式不但可以提供公共財且比傳統模式較具效率與公平。
三、提伯特(Tiebout)提出用腳投票理論，富有的人選擇環境好的社區，財產稅比較高，比較窮的人選擇環境比較差的社區。請問，社區環境的好壞和成長管理有什麼關係？為什麼成長管制會造成房地產價格上漲，以及都市擴散發展，形成土地利用沒有效率？請繪圖說明之。
【擬答】
社區環境好壞與成長管理關係
許多地方在確保生活環境品質提升的目標下，對地區開發進行嚴謹的指導與控制。這些指導與控制成長的行動，就是所謂的「成長管理」(Growth Management，簡稱GM)。但生活環境品質提昇的範圍相當廣泛，然而成長管理所著重的在於公共設施(如公園之開闢)與公用設備(如自來水供給)之設置，許多成長管理實施地區之土地開發，除非公共設施的服務水準足以提供新開發地區之所需，否則不允許開發。換句話說，政府有關單位在開發案審查過程中，必須將開發許可建立在公共設施的承載能力上。
成長管理造成房價上漲
由於許多研究指出都市成長管理實施可能帶來不動產市場供需失調的問題，造成房價上揚，因此各地方政府也相對的採取一些因應措施，例如平價住宅政策(Affordable Housing)、由不動產交易稅中提撥基金興建平價住宅、成立「住宅及保育信託基金」等，其目的今在於減低因實施成長管理所產生的房價衝擊。如圖3所示，成長管理使得不動產市場供給維持在S’數量，需求不變情況下，房價由P1上升至P2。
都市擴散發展產生蛙躍現象造成土地利用無效率
所謂蛙躍式發展係指未經規劃、管制與協調整合的發展，其發展型態會產生不連貫、帶狀零散的土地使用型態，造成都市機能錯亂與單獨不經濟的開發行為。而蛙躍式發展對都市發展機能產生：
服務偏遠地區或蛙躍區基本設施所需之公共設施成本增加
農地持有人或土地投機者期待變更利得，造成郊區農地的不當的開發
對於土地不當區位開發活動或不連續開行為，造成資源浪費與社會成本增加
不當區位開發造成行政部門管理負擔。而都市成長管理及再提出一套解決的策略與作法。
四、請以經濟核理論(the core of economy)說明，何以不動產估價師往往難以準確估計擬售不動產之售價？又若市場不能完全確定價格，而是確定某個價格區間，則在確定最終價格過程中，那些因素將發揮作用，使買方與賣方達成一最終價格？試論述之。
【擬答】
經濟核理論及為何不動產估價師往往難以準確估計擬售不動產之售價
如圖4所示無異曲線圖形的橫軸與縱軸，分別代表兩種不同的物品，無異曲線就是圖上的一條「效用無差異」的線。亦即無異曲線(indifference curve)，乃是兩種物品產生「相同總效用水準」的所有不同組合的軌跡。換言之，在同一條無異曲線上任何兩點所代表的兩個物品組合，給予消費者的滿足程度都是相同的。
從消費者角度探討交易效率。假設市場上有兩消費者，A與B，其對X與Y兩種產品產生的總效用水準會有差異，兩者的無異曲線不同。
左圖為消費者A對於X與Y兩產品的消費效用組合。
右圖為消費者B對於X與Y兩產品的消費效用組合。
當A與B兩消費者，在X與Y產品間的邊際替代率相等時，達到交易效率。
以艾吉沃斯箱型圖解釋之：
如圖5所示假設原始之配置點在H，A購買XA的不動產及YA的貨幣，B購買XB的不動產及YB的貨幣。其中X＝XA＋XB，Y＝YA＋YB。
H點並非巴雷托最適化之點，所以A與B兩消費者會相互交換產品到M點，B保有B2效用，A的無異曲線自A1增加至A2，達到巴雷托改善。
A與B相互交易時，端視雙方之議價能力，若是B較有議價能力，均衡點可能由H移至N點。
連結所有交點的軌跡形成之曲線稱為契約曲線，契約曲線上之任何一點皆滿足交易效率，即 。
由以上互議過程得知不動產估價師往往難以準確估計擬售不動產之售價。
使買方與賣方達成一最終價格之因素
外在市場：若市場供過於求，則在買方市場下，對消費者A而言最終趨近於M點；若市場需大於供，則在賣方市場下，對消費者A而言最終趨近於N點。
消費者自身壓力：若賣方急賣，則最終趨近於M點；若消費者A急買，則最終趨近於N點。
雙方議價能力：若消費者A議價能力較強，則最終趨近於M點；若消費者B議價能力較強，則最終趨近於N點。
五、有關市場失靈導致的尋租行為(rent-seeking behavior)，係由塔洛克(Gordon Tullock)等人加以闡釋。假設政府對購物中心原先並未實施管制，但有開發商透過遊說立法以限制競爭，增加私利；請繪圖分析政府管制可能促成的獨占行為對社會福利和經濟效率之影響，並說明政府對此可採策略。
【擬答】
依照塔洛克(Gordon Tullock)的說法，獨佔行為會誤導資源的配置，減少社會的總體福利，並且使所得分配給獨佔者而非一般消費者，也就是說，生產與分配都會集中在少數的企業手裡，使獨佔成為不可輕忽的罪惡。
哈伯格(Harberger)認為，由於獨佔所損失的經濟福利，是所失去的消費者剩餘超過獨佔者所得到的利益那一部分。也就是獨佔價格超過競爭價格由獨佔者所得到淨利益。圖6中三角行就是哈柏格所說，由於獨佔所造成的福利損失，也稱之為哈伯格三角形(Harberger Triangle)。
即使獨佔已經建立，獨佔者為了繼續維持其既得利益，必定會投入資源來維護他的獨佔權。哈伯格以其福利三角形來量度所失去的福利，顯然忽略了這些重要的成本，而低估了所失去的福利。所以塔洛克又加上塔洛克長方塊(Tullock Rectangle)，來計算因為獨佔所可能失去的福利。
在圖7中，假設一個競爭性的產業生產0Q0的量，價格為0P0，價格等於邊際成本，於是產生總消費者剩餘AP0C。獨佔者減少產出至0Q1，並且提高價格至0P1，使消費者剩餘減少至AP1B。依照哈伯格的說法，長方形P1BDP0為消費者移轉給獨佔者的剩餘，損失的淨福利為三角形BDC。假使P1BDP2是獨佔者從顧客強索的所得，面對如此大的利益，我們自然可以預期地會投入大量資源去設法獨佔。
根據塔洛克的概念，投入資源從事生產以獲得租利不見得是尋租。尋租是利用人為獨佔或寡佔的優勢地位，限制某種供給，以尋求比從競爭市場所能獲得的更高利益。如果有人投入資源(遊說或賄賂)，使立法機關通過法律禁止更好的產品進口，進而使某企業獨佔國內市場以獲利則為尋租。尋租被認為是一種社會的浪費行為。
